
开头先给你看一组反常的数据。2021年底,全国老百姓欠银行的房贷,总共是38.32万亿。到了2025年6月,这个数字是多少呢?37.74万亿。你没看错,房贷总欠款,不增反减了。
这太反常了。要知道,这三年多,房子可没少卖。
新房每年都卖出差不多10万亿左右,加起来卖了40多万亿。
按理说,欠银行的房贷应该蹭蹭往上涨才对。可现实却是,欠的钱变少了。这背后到底发生了什么?
答案只有一个: 老百姓在疯狂地提前还贷。 今天,咱们就把这笔账算清楚。
这关系到每个人的钱袋子,也决定了楼市的下一步会怎么走。
一笔违背常理的账我们来算一笔最简单的账。 新房卖了40多万亿,房贷应该涨多少?从2022年到今年,全国新房一共卖了大约44万亿。
买房不可能都付全款,大部分人得贷款。
就算保守点,按房款的60%贷款来算,光是新房,就应该给银行增加超过26万亿的房贷。 老百姓每年本来就要还钱2021年底那38万亿的旧债,大家每个月都在还本金。按平均贷款10年算,四年差不多要还掉其中40%的本金,也就是15万亿左右。 那么,房贷余额应该变成多少?用38万亿的老债,减去还掉的15万亿,再加上新产生的26万亿新债。这么一加一减,到2025年,全国的房贷余额按理说应该冲到49万亿附近才对。
可现实呢?只有37.74万亿。中间足足差了11万多亿! 这消失的11万亿去哪了?
只可能有一个去处:被老百姓提前还掉了。这可不是小数目,相当于全国人民每人提前还了快一万块钱。
一场静悄悄但规模惊人的“还钱运动”,正在发生。
过去不是这样的你可能会想,是不是我这算法有问题?
那我们看看过去正常年份是怎么样的。
就拿2019到2020年来说。2019年底,房贷余额是26.87万亿。2020年,楼市火爆,新房卖了17.4万亿的天量。
按同样的方法计算(新增房贷减掉正常还款),理论上房贷余额应该增加7.75万亿。而实际数据是多少呢?
2020年底,房贷余额涨到了34.44万亿,正好增加了7.57万亿。理论和现实几乎完美吻合。
这说明,在大家不急着提前还贷的年月,市场的运转是符合这个数学逻辑的。现在,数学公式失灵了。
唯一的变量,就是那股拦不住的“提前还贷”洪流。
老百姓为什么拼了命也要提前还钱?原因不复杂,总结起来就四点: 第一,房子不涨了,心凉了。过去二十年,大家敢借钱买房,是因为相信房子会升值。今天背100万贷款,觉得明天房子能涨到150万,这债背得值。现在情况变了。很多城市房价跌了三四成,当年高点买的房子,现在市场价可能比贷款余额还低,成了“负资产”。继续还贷,感觉就像在填一个无底洞。还不如攒点钱,赶紧把债还了,止损。 第二,钱放手里不划算,还贷更“赚”。前几年,很多人宁愿贷款买房,也不愿提前还贷,是因为手头的钱能找到收益更高的投资去处。现在不一样了。理财收益普遍下降,银行存款利率一降再降。而你的房贷利率,即使降了,可能还在3.5%以上。
算盘一打就明白:把手里的闲钱拿去还掉利率3.5%的贷款,就相当于自己给自己做了一笔保本保息、年化3.5%的投资。
这比市面上大多数低风险理财都强。 第三,未来收入心里没底,先减负。经济环境在变化,很多人对未来的收入增长不再像以前那么乐观。工作稳不稳定?明年还能不能涨薪?心里会打鼓。在这种不确定性下,家庭财务的第一要务就从“扩张”变成了“安全”。减少负债,让每个月必须的硬性支出(月供)降下来,是最实在的安全感。 第四,实在没别的好地方放钱。股市波动太大,不敢进;创业风险高,干不了;存银行利息又太低。看来看去,把现金变成“无债一身轻”的状态,成了最踏实、最不糟心的选择。
银行的“压舱石”漏水了老百姓算的是自己的家庭账,但对银行来说,这问题可就严重了。
个人房贷,曾经是银行眼里最优质的资产,号称“压舱石”。 以前为什么是香饽饽?1、规模大:能占到银行贷款总量的近四成。 2、利润稳:利率比企业贷款高,且期限长,利息收入稳定。 风险低:有房子做抵押,而且个人断供的成本极高。以前房价涨,银行根本不怕你不还。 现在为什么成了“出血点”?1、规模不涨了:房贷总余额停滞不前,银行最核心的一块贷款业务做不大了。 2、利息收入锐减:为了减轻大家负担,存量房贷利率被下调了两次。现在银行的利息收入,跟高点时比,差不多打了对折。这叫“价跌”。 3、风险彻底变了:房价一跌,银行手里的抵押物(房子)就贬值了。万一有人断供,银行把房子收回来拍卖,可能连贷款本金都收不齐。风险从个人身上,实实在在地转移到了银行自己身上。
最直接的后果,就是银行的“净息差”(可以理解为银行的利润空间)被挤压到了历史最低点,只有1.42%。而国际上公认的警戒线是1.8%。跌破这条线,意味着银行的健康和抗风险能力,已经亮起了红灯。
结论:为什么一场“疯狂救市”无法避免?账算到这里,结论就清晰了。
这件事的本质,是风险的转移和上移。第一波压力,是房价下跌、收入焦虑,由千千万万普通家庭扛下了。他们的应对方式是:收缩消费,拼命存钱,提前还贷。第二波压力,现在就传到了银行体系。银行最核心的资产在缩水、收益在减少、风险在积累。 到了这个阶段,问题就已经从“要不要救楼市”,变成了“要不要救金融系统”。楼市连着土地财政、连着上下游几十个行业,但它最直接、最致命的纽带,是银行。
一旦银行体系因为房地产坏账而出现大问题,那就是波及全社会的金融风险。
这是任何国家都无法承受的底线。
所以,救市的核心动力,已经不是让房价再涨多少,而是要托住银行的资产质量,守住不发生系统性金融风险的底线。他们手里有足够的工具:
可以进一步降首付、降利率、放开限购;
可以直接下场收购卖不掉的房子;
甚至可以推出更直接的财政金融政策。
只要决心足够大,就一定能扭转势头。
记住一个简单的道理: 当危机只在开发商和购房者之间时,政策可能还有耐心。当危机已经烧到了银行的大门口时,全力以赴的救援就会立刻启动。楼市的转折点,从来都不是由砖头水泥决定的,而是由金融系统的资产负债表决定的。
现在,警报已经拉响。
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