
二零二六年二月二十八日,春节假期结束后的第一个工作日,深圳宝安新安片区的珺悦名都楼盘销售中心挤满了看房的人,现场中介不断喊着“五百万就能在宝中买房”,朋友圈里也到处转发“房价大跌了”的消息,实际上这套房子原本备案价是六百一十万,面积八十九平方米的三居室,现在折后最低五百零八万起,最高降价一百一十五万,单价从原来每平米八万二降到五万六,相当于打了七六折。

这件事听起来吓人,但往前看两天,2月27日那天项目只卖出52套,总共261套的去化率只有20%,促销开始后两天又卖了大约40套,所以这不是突然火爆,而是实在卖不动了才咬牙打折,开发商这么做不是发善心,是快撑不住了。

这个楼盘最初是中南建设在2021年买下的地块,花了18.91亿元,后来因为资金链出问题,项目就停工了,到2023年2月,中国信达——它是四大资产管理公司之一——注资25.51亿元接手,换了个新公司叫金中盛投资,实际控制人还是信达,现在卖房子不是为了赚钱,而是想快点回笼资金,把风险转出去。

为什么价格得压到五万六,周边的新盘玖玖颂阁卖着差不多的价钱,二手房像万科大都会、中粮大悦城都已经掉到六万出头了,珺悦名都再不改价格,连看房的人都不愿意过来,再说它容积率高达九点六九,三梯七户,高峰期坐电梯都得排队,还配了一百一十六套保障房和十七套回迁房,加起来差不多占了一半,那些想改善居住条件的买家看到这种配置,直接扭头就走。
有人问到深圳房价的情况,数据显示市场表现活跃,2月份新房成交了1142套,二手房过户2072套,这个数字比往年同期要高一些,春节假期后两天里,二手房的签约量增加了60%,新房认购上涨38%,租房成交量也上升了52%,同时央行将利率降到3.05%,首付最低只需15%,政策层面一直在支持市场。

核心地段的房子比如南山和福田,依然有人抢着买,但像珶悦这种旧改项目,密度大、产权混杂、去化慢,只能靠降价来维持销售,市场不是整体涨跌的问题,而是分化越来越明显,深圳每年净流入二十多万人,土地供应一直紧张,长期需求还在,只是分配方式变了。
保障房混住的情况,影响比预想中要大,珺悦名都项目的保障房比例大约占到一半,这个数字在行业里算比较高的,类似的现象在南山区留仙洞也能看到,那里的二手房挂牌价格普遍低了一成半到两成,广州和杭州的例子更明显一些,这类楼盘经常被人贴上标签,转手不容易,租金也偏低,但对于刚需购房的人来说,反倒成了一个可以考虑的选择。

别光看508万起步就激动,贷款要借400万,分30年还,利息按3.05%算,每个月得还1.7万元左右,银行一般要求家庭月收入超过3.5万元才算稳妥,还得考虑物业费、装修开支和孩子上学这些额外花销,电梯经常拥挤、邻居组成多样、房子将来转手不容易,这些不是小毛病,而是实际存在的问题。
我路过售楼处那天,看到一对年轻夫妻在沙盘前站了很久,男的说着再等等,女的盯着价格表没说话,旁边中介递了杯咖啡,笑着讲现在不买,下次涨价可别后悔。
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